Esa magdalena huele a muffin

Estudio de la gentrificación en Madrid




La gentrificación está de moda, esto es un hecho. Puede que no sea una invitada del gusto de los vecinos de un barrio, pero no es menos cierto que cuando llega, lo hace para quedarse. No obstante, sin entrar en los detalles de lo que la gentrificación implica para un barrio y sus habitantes, parece muy interesante analizar qué cambios se producen en una zona en proceso de gentrificación. Estos cambios no sólo refuerzan la metamorfosis de los barrios, sino que, si se puede mirar con el detenimiento suficiente, puede que nos den pistas sobre la secuencia que lleva a la propia gentrificación. (Si dudas sobre lo que es la gentrificación, pulsa aquí).

El término gentrificación (proveniente del inglés gentry, "alta burguesía") se refiere al proceso de transformación de un espacio urbano deteriorado —o en declive— a partir de la reconstrucción —o rehabilitación edificatoria con mayores alturas que las preexistentes— que provoca un aumento de los alquileres o del coste habitacional en estos espacios. Esto provoca que los residentes tradicionales abandonen el barrio —y que se sitúen en espacios más periféricos—, lo que produce que este "nuevo" espacio termine por ser ocupado por clases sociales con mayor capacidad económica que les permita aportar estos nuevos costes. Este proceso tiene especial relevancia en los últimos años en los países capitalistas y principalmente en ciudades con importante potencial turístico y relevancia económica.

En ocasiones, también se utiliza para analizar esta situación respecto de usos comerciales o de servicios. Por ejemplo, la construcción de centros comerciales o tiendas pertenecientes a grandes cadenas, relegando a los pequeños negocios. La gentrificación no se centra únicamente en los aspectos físicos, sino que involucra una serie de cambios en la conformación de la población y se caracteriza por el desplazamiento de un estrato social por un estrato superior.

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Puede que actualmente tenga más sentido hablar de turistificación, o que el fenómeno en sí haya cambiado, pero de alguna manera podemos englobar con el término gentrificación todos estos conceptos que tienen que ver con la expulsión de algunos de los habitantes "originales" de un barrio para ser sustituidos por otros con mayor poder adquisitivo, o por alquileres vacacionales. Tampoco soy un experto en este tema, pero sí me interesa, y en el fondo creo que el no tener más que ciertas ideas sobre ello me permite hacer este análisis sobre una "hoja en blanco", abierto a cualquier resultado. Y es que la finalidad de este trabajo no es otra más que esa: jugar con los datos, sin romperlos, para intentar llegar a alguna conclusión.

En cualquier caso, todos los que vivimos en Madrid tenemos al menos una idea de qué barrios o zonas están gentrificadas o en claro proceso de gentrificación, pero si tenemos que predecir qué zona puede ser la siguiente, la calidad de nuestras predicciones empeora muy rápidamente. Con esta idea en la mente, y aprovechando el stock de datos que ofrece el Ayuntamiento de Madrid, a través de su web datos.madrid.es, me lancé a realizar un estudio "forense" de la actividad comercial en diferentes barrios de la capital. La finalidad era intentar encontrar sectores clave que sostienen la "vida de barrio", pero también resaltar aquellos otros que son los primeros signos de cambio que deben llamar nuestra atención.




Conocer Madrid

El primer paso para identificar patrones, o ni tan siquiera diferencias, es realizar un análisis de la situación de los locales comerciales de la ciudad de Madrid. Según los últimos datos publicados en la web, en el mes de diciembre de 2017 había 100.377 locales abiertos en los 21 distritos de la capital. A efectos de este estudio he utilizado las clasificaciones de los locales por actividades económicas, si bien para poder trabajar con los datos y obtener algunas conclusiones, los he agrupado por tipos de actividad. Estas agrupaciones no corresponden con aquellas que se emplean en la clasificación de las actividades por CNAE, sino que responden a un criterio más ligado a la interacción que producen con la vida en el barrio en que se encuentren los locales. Así, he empleado los siguientes grupos:

A. TIENDAS DE ALIMENTACIÓN (autoservicio, 24 horas, etc.)
B. MINORISTAS ALIMENTACIÓN (frutas, verduras, carnes, pescado, etc.)
C. HOTELES
D. RESTAURANTES
E. CAFETERIAS (y bares)
F. LOCALES NOCTURNOS
G. BAZARES
H. BANCOS
I. TIENDAS DE ROPA
J. JOYERÍAS
K. INMOBILIARIAS
L. PELUQUERÍA Y ESTÉTICA
M. FERRETERIA Y REFORMAS
N. TALLERES (de todo tipo)
O. LOCUTORIOS
P. TIENDAS DE MUEBLES
Q. FARMACIA, DROGUERIA Y PERFUMERIA
R. CONSULTAS MÉDICAS
S. GIMNASIOS
T. CINE Y TEATRO
U. PANADERÍAS Y PASTELERÍAS
V. EDUCACIÓN
W. MANUFACTURA VARIA
X. COMERCIO AL POR MAYOR
Y. OTROS
Z. SIN ACTIVIDAD

En base a estas agrupaciones se pueden clasificar todos los locales de la capital, y obtener el mapa de los locales abiertos de la capital, descontados los que no tienen actividad declarada y los considerados "OTROS", que se corresponden fundamentalmente con servicios a empresas de difícil agregación, y que a efectos de este estudio no los hemos representado (aunque se han tenido en cuenta).

Tal y como se puede ver en esta primera figura, a nivel global de la ciudad lo que predomina son las cafeterías, los restaurantes, los minoristas de alimentación, y los negocios de peluquería y estética.
Sin embargo, trabajar con tantos grupos es impracticable, o como mínimo dificulta el análisis, por lo que hacemos una selección de las 10 categorías más numerosas de la ciudad:

Al presentarlas, además, en orden, es más fácil cuantificar cada grupo. Esto es más relevante a la hora de hacer valoraciones para cada distrito, porque es lo que nos permitirá comparar de manera visual cada uno.




Análisis por distritos

Tomando como punto de partida la representación anterior, en la que tenemos los 10 tipos de locales más numerosos de la ciudad por orden de relevancia, podemos ahora analizar cada uno de los 21 distritos de Madrid y compararlo con esa distribución. Para ello, sacaremos el mapa de cada distrito, pero mantendremos en el fondo la distribución media de la ciudad de Madrid. Así, se puede ver fácilmente en qué tipos de locales destaca un distrito, ya sea por exceso o por defecto. En el siguiente gráfico se puede seleccionar cualquier distrito y ver su distribución:

La línea oscura representa el distrito, mientras que la superficie clara representa la distribución que tendría el distrito si tuviera las mismas proporciones que el total de la ciudad.




Análisis por barrios

Analizar el fenómeno de la gentrificación utilizando el distrito como unidad básica es muy difícil, porque sigue siendo una división demasiado grande. Al menos en Madrid, los distritos abarcan varios barrios y es imposible hablar de una sola realidad dentro de ellos. Por ello tomamos el barrio como unidad fundamental para el análisis. En el siguiente gráfico encontramos los mismos 10 ejes, pero ahora vamos a contrastar diferentes barrios con la distribución media de la ciudad. Hemos elegido 5 barrios "sospechosos" de estar gentrificados y otros 5 "no sospechosos", con la esperanza de apreciar algún patrón.

Si se analiza lo que muestran los barrios en esta gráfica, parece que se pueden extraer 2 conclusiones fundamentales:

1.- Los barrios sospechosos de gentrificación parecen presentar un peso muy importante de los ejes "CAFETERÍAS", "RESTAURANTES" y "TIENDAS DE ROPA". El peso de cada uno varía en cada caso, pero sí se intuye que su importancia como conjunto es muy relevante.

2.- Los barrios "no sospechosos" de estar gentrificados presentan distribuciones menos parecidas entre sí, aunque parece que muestran repartos más equitativos entre ejes.

Para profundizar en el análisis nos quedaremos con los ejes "CAFETERÍAS", "RESTAURANTES", "TIENDAS DE ROPA", "MINORISTAS DE ALIMENTACIÓN", "PELUQUERÍAS" y "EDUCACIÓN". Los 3 primeros porque guardan relación aparente con la gentrificación de un barrio, y los 3 últimos con ellos se completan los 6 más importantes en proporción en la ciudad.

Reducción a seis ejes

Con los 6 ejes que hemos filtrado vamos a volver a analizar estos barrios, y de acuerdo con la representación, se puede constatar como hay algunos de los "sospechosos" que responden muy claramente a un patrón similar. En estos casos, parece que los barrios gentrificados presentan simultaneamente un número elevado de locales dedicados a las actividades de "CAFETERÍA", "RESTAURANTE" y "TIENDA DE ROPA", mientras que además el número de locales dedicados a "MINORISTAS DE ALIMENTACIÓN", "EDUCACIÓN" o "PELUQUERÍAS", es mucho menor.

En los barrios "no sospechosos" se puede ver como la distribución no sigue un patrón claro, y más bien se puede hablar de un reparto más homogéneo del peso específico de cada tipo de local, en línea con lo que ya hemos visto en la representación anterior.

Como primera conclusión, con esta representación se afianza la posibilidad de encontrar una "distribución tipo" en los barrios sospechosos de gentrificación. No se puede hablar de una proporción específica, pero desde luego se ve que un barrio gentrificado debe tener simultaneamente un número elevado de cafeterías, restaurantes y tiendas de ropa, lo que podríamos agrupar como "ejes de gentrificación".




En búsqueda del índice de referencia de gentrificación

A raíz de la represemtación sobre 6 ejes, en la que se ve claramente como el peso de los "ejes de gentrificación" es muy relevante en los barrios que presentan este fenómeno, pero su distribución no es igual, planteamos un nuevo análisis. En este caso vamos a agregar el peso de los locales de los que hemos llamado "ejes de gentrificación" respecto del total de locales de cada barrio, lo que en adelante llamaremos el "índice de gentrificación" de un barrio. En la siguiente gráfica podemos ver los resultados.

Si analizamos los barrios cuyo índice es mayor de 25% (lo que hemos fijado como umbral de referencia) veremos que entre ellos se encuentran la mayoría de los que podríamos pensar que están ya gentrificados (Sol, Univerisdad, Justicia...), y algunos de los que nos generan dudas.
Sin embargo, obviamente, este análisis no es suficiente, pues también entran en este corte otros barrios no sospechosos de gentrificación, como Ensanche de Vallecas o Corralejos, que tienen distribuciones poco equilibradas de locales pero no están necesariamente expuestos a la gentrificación. Por ello se hace necesario incluir algún parámetro más.

Agregar más datos: renta per cápita

En este siguiente paso intentamos agregar información para ganar algún criterio adicional sobre los barrios gentrificados o en proceso de gentrificación. Hasta ahora hemos generado un indicador que marca un cierto riesgo, que hemos asociado con que el peso relativo de las cafeterías, restaurantes y tiendas de ropa de un barrio sume más del 25% del total de locales, pero hemos visto que no es suficiente.

Para mejorar el criterio decidimos incorporar la renta neta per cápita en cada barrio (fuente: Ayuntamiento de Madrid) para 2013, que aunque el dato sea algo antiguo, es el único disponible, y podemos asumir que la distribución no habrá variado mucho.
Un apunte sobre estos datos, y es que los que ofrece la web hacen referencia a la renta neta por hogar y el tamaño medio del hogar en personas, por lo que hemos dividido un valor entre el otro para obteber la renta neta per cápita.

En la siguiente gráfica volvemos a mostrar el "índice de gentrificación" como el agregado de cafeterías, restaurantes y tiendas de ropa, pero esta vez lo ordenamos de menor a mayor. Sobre esta gráfica superponemos la renta per cápita, para poder comparar y ver si se aprecian tendencias.

A simple vista no se aprecia una correlación global entre nuestro índice de gentrificación y la renta neta. Para seguir profundizando en el estudio tomaremos ahora sólo los barrios que rebasen el umbral de referencia que veíamos en el apartado anterior ( i > 25% ). Vamos a representar sus índices juntoa su renta neta per cápita.

Sobre este número menor de casos, es posible identificar un cierto patrón, y es que si nos fijamos en los barrios que casi con seguridad podemos considerar gentrificados, veremos que su renta no es especialmente elevada. Entre los barrios con índices superiores al 30%, aquellos que marcaríamos más claramente como gentrificados no alcanzan los 20.000 euros de renta neta. Pero todavía quedaría dentro el barrio Aeropuerto, que aunque es muy particular, no se puede considerar gentrificado.

Entonces, aunque resulte una regla algo caprichosa, podemos probar a definir un umbral de renta neta per cápita que nos ayude a cribar entre los barrios con índices de gentrificación altos, y diferenciar los gentrificados de los que no.
Este criterio lo podríamos ennunciar como que la renta neta per cápita del barrio se encuentre entre el 70% y el 130% de la renta neta media de la ciudad, que son 14.293 euros. En la práctica, esto define una horquilla entre 10.000 euros y 18.600 euros para los barrios potencialmente gentrificados.

Aplicando este criterio podremos descartar barrios como Recoletos, con una renta per cápita de 33.000 euros, o Corralejos con una renta de casi 23.000, que presentan un desequilibrio grave en la variedad de actividades comerciales de que disponen, pero más que hablar de gentrificación, conviene hablar de rentas altas en general.

Agregar más datos: coste del alquiler

Siguiendo con el afán de mejorar el criterio de identificación de los barrios gentrificados, volvemos a ampliar la búsqueda con nuevos datos. Esta vez vamos a agregar información sobre el coste medio del metro cuadrado de alquiler de viviendas. Estos datos los hemos obtenido de los informes de idealista (lo puedes ver aquí), aunque no desvelen sus métodos de cálculo. No se puede hablar de datos abiertos, porque no lo ponen especialmente fácil, pero es posible obtener información, y se agradece que hagan públicas sus estadísticas.

En la siguiente gráfica podremos ver los precios medios de alquiler, de nuevo sobre el "índice de gentrificación" que hemos definido.

No es definitivo, pero sí parece haber una cierta relación entre barrios con alto "índice de gentrificación" y precios de alquiler, o más bien puede verse como aquellos barrios cuyo índice es elevado pero el precio del alquiler es bajo corresponderían con "falsos postitivos". Esto ocurriría con Ensanche de Vallecas, Aeropuerto o Corralejos, por ejemplo.

En la misma línea que hemos seguido con la renta neta per cápita, podemos enunciar un criterio adicional al índice de gentrificación para cribar barrios efectivamente gentrificados. Este criterio sería que los barrios tengan un precio de alquiler en el 50% más caro. En el caso de Madrid, con los datos de que disponemos, implica que el precio por metro cuadrado de alquiler sea superior a 12,50 euros.

Conclusiones sobre la situación actual

Aplicando lo que acabamos de ver, junto con el índice de gentrificación, podemos conseguir un criterio de identificación de barrios gentrificados, que podríamos enunciar de la siguiente manera:

Los barrios potencialmente gentrificados son aquellos que cumplen simultáneamente que:

  1. Las cafeterías, restaurantes y tiendas de ropa suman más del 25% de los locales del barrio.

  2. La renta per cápita del barrio se encuentra cerca de la media global de la ciudad (entre un 70% y un 130% de la media).

  3. El precio medio del metro cuadrado de alquiler de pisos se encuentra en el 50% más caro.

Aplicando este enunciado, podemos obtener el listado de barrios que cumplirían con las tres reglas, y se encontrarían potencialmente gentrificados:

Universidad
Palacio
Casa de Campo
Cortes
Justicia
Sol

Si abrimos un poco la mano en el índice de gentrificación, pero mantenemos los otros dos filtros, obendremos un listado de barrios potencialmente gentrificados o en riesgo de gentrificación. Representamos este listado, junto con el umbral que estamos considerando para que un barrio pase de estar "en riesgo" a estar efectivamente "gentrificado".

Con esta gráfica es fácil ver que los primeros 5 casos indicarían barrios en riesgo de gentrificación, mientras que los últimos seis serían casos de gentrificación ya en marcha. En el siguiente mapa podemos ver los barrios en cuestión, en una escala de colores relativa a su índice de gentrificación.

En el mapa, los distritos con índices más elevados aparecen en colores más oscuros, mientras que los más claros tienen índices más bajos, y son los que no están gentrificados todavía pero se encuentran en riesgo.




Tendencia a la gentrificación

Hasta este momento hemos hecho un análisis de la situación en el momento actual, una foto fija sobre los barrios que pueden estar o no gentrificados ahora mismo, pero, ¿cuál es la tendencia?, ¿hay barrios en proceso de gentrificación?

En principio, sin hacer ningún estudio, parece que la respuesta es que sí, que existe un proceso en marcha por el cual hay ciertas zonas que se están gentrificando y/o turistificando, pero sin indicios sólidos no se trata más que de conjeturas.

En el apartado anterior hemos visto como tenemos tres factores que son determinantes a la hora de considerar un barrio como potencialmente gentrificado: lo que hemos denomindao el índice de gentrificación, la renta neta per cápita y el precio medio del alquiler de viviendas.

Lo ideal en este punto sería hacer un análisis de sensibilidad con cada uno de los criterios y cruzarlo con el análisis de la variación con el tiempo de cada uno de ellos. De esta manera podríamos identificar los barrios próximos a los umbrales que hemos fijado que podrían "dar el salto" próximamente en base a su evolución. Sin embargo, tan sólo disponemos de datos históricos (y sólo de los últimos 4 años) para el censo de locales comerciales, por lo que vamos a limitar el estudio de tendencias al eje definido por el índice de gentrificación.

Variación del índice de gentrificación

Como hemos comentado, vamos a hacer el análisis de la posible tendencia a la gentrificación de los barrios en función del índice de gentrificación. Para ello, lo primero que vamos a hacer es representar cada barrio en función de estos cuatro parámetros: su renta per cápita, el precio medio de alquiler del metro cuadrado de vivienda, el índice de gentrificación, y la variación del índice de gentrificación.

La renta y el precio del aquiler irán en los ejes, mientras que el índice de gentrificación será representado por el tamaño de cada burbuja, y su variación con el color, de la siguiente manera:

Verde: "Índice decreciente", variación < -3
Gris: "Índice estable", -3< variación < 3
Rojo: "Índice creciente", variación > 30




Esta representación resulta un poco confusa, pues al encontrarse todos los barrios, aunque los agrupemos por colores en funciónde la variación de su índice de gentrificación, es difícil obtener información.

Sin embargo, si filtramos entre los barrios, aplicando los criterios que hemos identificado: rentas entre 10.000 y 18.600 euros, precio del metro cuadrado superior a 12,50 euros, y para el "índice de gentrificación" colocamos la horquilla entre 17% y 30%, podremos observar los barrios con potencial real de gentrificación.

Con respecto de estos umbrales cabe destacar que rebajamos la exigencia en el caso del índice de gentrificación (pasando de 25% a 17%), para poner en relieve los barrios que puedan estar cerca de esa situación teórica de gentrificación, y estudiar su posible comportamiento futuro en base a su variación del índice de gentrificación en los últimos 4 años. En cuanto al máximo valor del índice de gentrificación que contemplamos, lo fijamos en 30% para dejar intencionadamente fuera a los barrios que ya consideramos que están gentrificados.

El listado de los barrios que se encontrarían en riesgo potencial de gentrificación sería, por tanto:

Palos de Moguer
Legazpi
Delicias
Gaztambide
Trafalgar
Cuatro Caminos
Embajadores
Atocha
Ibiza

Volvemos a representar la gráfica de burbujas, pero aplicando los filtros que hemos comentado:




En esta gráfica se pueden diferenciar los barrios en función de la variación en su índice de gentrificación, quedando de manifiesto que Atocha es el único barrio que presenta crecimiento en los últmos 4 años. Además, Atocha estaría en riesgo importante por tres motivos principales: su índice actual está próximo al 25%, su variación en los útlimos 4 años ha sido de un 20%, y su renta neta es próxima a la media, pero por debajo. Este último hecho es especialmente relevante porque en barrios con rentas más bajas es más fácil que la población pueda verse desplazada cuando suban más los alquileres.

Por tanto, según lo visto hasta aquí, parece que el barrio de Atocha puede ser el siguiente en entrar en una espiral de gentrificación.

¿Y qué pasa con los que ya están gentrificados?

Hemos hablado en varios casos de barrios que ya "damos por perdidos", en los que entendemos que la gentrificación es un hecho, y parece que los datos puedan avalarlo. Sin embargo, ¿cuál es su tendencia?, ¿hay esperanza de que las cosas cambien?

En este caso estamos hablando de los siguientes barrios, con índices de gentrificación superiores al 30%, y que también cumplen con la horquilla de renta per cápita (10.000€ - 18.600€) y el precio del alquiler mayor de 12,5€/m2.

Universidad
Palacio
Casa de Campo
Cortes
Justicia
Sol

Para intentar resolver esta cuestión vamos a representar estos barrios tal y como hemos hecho en el caso de los barrios en riesgo.



Esta vez, de nuevo, empleamos los colores para identificar la variación del índice de los barrios: verde para aquellos que decrecen y rojo para los que crecen. Parece que 3 de los más representativos presentan variaciones negativas, es decir, se están "desgentrificando".

Para visualizar la intensidad de las variaciones en el índice, representamos ahora las 4 magnitudes en el siguiente gráfico combinado.





Es destacable el crecimiento del índice de gentrificación en Casa de Campo, aunque es verdad que se trata de un barrio un poco especial, y puede que no sea plenamente representativo. Sin embargo, llama casi más la atención la línea de "desgentrificación" que observamos en los barrios posiblemente más representativos de la gentrificación (o quizás de la turistificación) en Madrid, como son Universdad, Palacio y Sol.

¿Significa esto que la situación se está revirtiendo? Probablemente no. Estos barrios ya presentan un desequilibrio muy acusado en su distribución de actividades comerciales, por lo que estas oscilaciones no van a suponer cambios radicales. Además, de acuerdo con los criterios que se han valorado en este estudio, se encuentran férreamente instalados en el centro de lo que consideramos gentrificado, por lo que serán necesarios cambios muy profundos para que se puedan apreciar diferencias.

De la misma manera que estos índices no representan realmente cómo de fácil o difícil es hacer una "vida normal" en estos barrios, su variación a la baja no confirma un cambio de tendencia. Habrá que estar atentos a la evolución de los barrios (y no sólo de sus valores en estas variables) para poder cuantificar los cambios que se puedan dar.





Luis Nadal Salazar
Ingeniero Industrial Máster en Big Data Analytics